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海南房产限购政策调控 本质为了调节需求和供给

2018-04-24 来源:
 
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  进入求“质”时代的海南,未来人口的流量会倍增


经由多年的发展以及2017年的大调整,海南旅居市场已经从粗放规划式发展,重量不重质,以市场扩容扩量为主的时代,转变进入追求品质时代。


刚才也提到,2年的限购社保,大家为了买到自己如意的区域,都挤破头想办法往里面钻,可以良多人来海南买房越来越看重兼顾长期的投资价值,这跟消费进级,人们对夸姣糊口的追求有很大的关系,海南旅居已经不仅仅是一个纯粹的投资行为,更多的是度假、养老兼顾投资。


最重要的仍是这些核心城市区域,也根本没有什么新的房源供应,影响也是微乎极微。


有人说量跌了,那是肯定跌的,道理很简朴之前,都库存量不断在消耗,新的供应都没有了,成交量肯定是减少。


从去年9月29日,海南省住建厅和省规划委联合颁布史上最严全省限制令,要责备省各县市自即日起休止批准报建筑面积在100平方米以下的商品住宅建设。


但是这次调控加码进步到5年以后,我相信部门人对未来开发商对自己利益保障顾虑会更多一些。


实在2年的时间,从市场的数据情况了解到,大多人半刚需性人群(纯养老、候鸟一族)仍是可以接受的。


 贷款比例上调70%,房价会跌?


外埠人在海南购房,首付比例不得低于70%,据我所知道的一线信息,海南目前能够接受贷款的项目,基本未几,大多数都要责备款支付,只有部门卖不动的项目,开发商才会超微放松一些购买门槛,答应贷款。


据我了解之前有良多人为了买到这几个限购区域的屋子,与开发商签订了2年暗里合同,把房款交给了开发商,由开发商匡助交2年社保或个税,2年以后再签正式合同,因为这样的潜伏需求的存在,造成了需求供应极其不平衡,价格轮盘上涨。


在这种强强管控的背后,主要仍是由于有庞大的购房需求。之前房价越调越高的背后是供需严峻失衡导致,在这一轮强政策下,是很难再很大的价格起伏了,想让其下跌也是极其难题的。


大家都知道买新居,从签订房屋购买合同,到拿预售证,就要1至2年,现在限售就是5年,也就是说买新居到卖起码需要7年,这对于普通投资客而言,转手的时间与过去比拟就显得相称漫长了。


5年社保只对之前限购的区域,其它城市好比澄迈、临高、文昌、陵水等这些依然不受任何影响,不需要社保及个税,可以随便购买。


 房价越调越高的背后是供需严峻失衡导致,这轮的调控我对海南未来一段时间房价走势,并没有那么悲观。


这里不仅屋子的单价的门槛拉高了,可购买户型面积大小的门槛也拉高了。


去年这一系列的政策密集出台,透露出海南政府对房地产一支独大的正视,对海南的生态环境保护和进步开发的品质基础配套举措措施的建设,提出了更高的要求。无论怎么样,大家不要把政策调控想复杂了,对任何一项政策的调整,说明这些地方房市仍是过热,本质就是为了调节需乞降供应。


这些限购地区成交量肯定会比之前下降良多,但是价格的走势会比较稳健,究竟目前仍是1个供应,3个需求这个错差。


按照目前海南剩余户型面积和单价来算,好比买一套60平左右的屋子,门槛总价就要70万起。


需求端门槛:贷款门槛(外埠人购买贷款比例起码70%)、限制部门贷款(第3套不给予贷款)、限制买卖年限(拿到证5年内禁止买卖)、限制买卖套数(外埠人一家庭1套)、部门区域要求社保。


5年限售是极度限制资金的活动性,对于这个短期投资是致命,风险极高,几乎短期投资客都会望而止步。


政府正向宽松政策,本质说明市场: 供大于需


政府反向收紧政策,本质说明市场: 供小于需


对于海南这次政策调控加紧,良多人都觉得海南的房价可能立马就会进入冰冻期,或房价会降下去!


  购买准入资金门槛


海南全省从2016年到2017年同比增长了56.47%,目前整个海南均价12490;


海口从2016年到2017年同比增长了82%,目前海口整体均价16300;


三亚从2016年到2017年房价同比增长了54.48%,三亚目前均价30544。


假如投资了,房价不上涨甚至涨慢了都不行,更可况2016~2017年已经疯涨了一轮。


跟着人口结构的老龄化、环境恶化与亚健康现象的日渐普遍,以及全球整体健康理念的革命性影响,人们对健康摄生育体的需求成为继温饱需求之后,消费进级肯定是市场主流趋势和时代发展热门,也是旅游休闲度假的核心市场,海南的这一系列的改革,只会让海南国际旅游岛迎来全新的机会点。


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 社保晋升至5年,房价会跌?


原有政策中,对于限购地区,包括海口、三亚、琼海的局部地区,以及五指山、保亭、琼中、白沙等中部县市的全境,调控政策在纵向上加深了,由之前的社保2年进级为5年,外埠贷款比例升为70%,这一点对以上全限购的区域的影响肯定是比较大的。


 限售门槛


限售令的威慑力就在于逐渐使短期炒房的获利模式彻底被瓦解,不再让这种急功近利的思维在整个楼市里蔓延。


大多数投资客都是通过银行贷款购置房产,现在利率上调,每年都需要缴纳高额的贷款利息。


供应端门槛:限制预售证发放(封顶预售)、限制土地报建、限制土地审批、限制存案后6个月内不得调高存案价格,对违背商品住宅价格存案治理轨制的,没有预售证预售,查到依法依规严厉查处。


加上3月30号出来的纵向调控新政策,凡是在3月30后之后,外埠的购房者,首付比例不得低于70%基本相称于要全款,这对于普通炒房者或薪资家庭来说,门槛就更高了,基本把其挡在门外。


 期待建设30周年,政府进一步把海南国际旅游岛推向世界


会不会在利好政策来临之前,防止外来流量的大进入,房价过快上涨,提前打的政策补丁呢???


假如在未来20天内,海南真的在建省30周年之际,迎来重大的政策的改革,那未来5年建成真正的国际旅游岛之定位和价值肯定会再凸显,期待建设30周年,政府把海南国际旅游岛推向世界,百花齐放。


 限售晋升至5年,房价会跌吗?


3月30号纵向新政策调控,从原来2年进步到了5年,但是市场数据事实证实,就算是首套房限售5年,海口、三亚、陵水、琼海、万宁等区域的房价依然是上涨的。


因此进步贷款比例的影响绝对没有大家想象中的那么大,更不会瞬间让供应需求失调,导致房价下调。

整个朋友圈都刷爆了,大家都纷纷问对这些调控政策,我有什么看法?实在对于进一步的调控,有在我们之前猜测的范围之内,但是没有想到纵度上,不是横度上。


 中长期来看海南的潜力仍长短常大


之前反复说过,房价的涨跌,面前:跟库存需求供应量和国家政策息息相关;前期:跟货泉政策、银行利率、通货膨胀;中期:跟土地供应平衡关系;后期:跟人口流入趋势息息相关。


总结:想盲目跟风买房赚钱的机会,已经一去不复返,还想走短期投资炒房这条路,也已经基本行不同,现在是进入难,退出也难。


 双向政策门槛


现在是在需求端和供应端左右开弓,都加强严格管控。


从2017年8月份继承落实“两个暂停”政策开始,逐步减少面向省内外居民销售的商品住宅开发量,到全面限制100平方米小户型建设,进一步调整优化房地产区域结构、产品结构,严控低端供给,完善配套举措措施,晋升开发品质,加强生态资源保护等。


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